Codeudor con finca raíz: qué exigir y cómo leer el certificado de tradición
Un codeudor "con finca raíz" solo sirve si el inmueble responde. Lo que hay que mirar en el certificado antes de aceptarlo.
Para qué sirve el codeudor con finca raíz
Si el arrendatario deja de pagar, la inmobiliaria o el propietario pueden perseguir el patrimonio del codeudor. Que el codeudor tenga un inmueble a su nombre es lo que hace esa persecución posible. Pero no cualquier inmueble ni cualquier anotación: un certificado mal leído deja al contrato con un respaldo que no existe.
El documento: certificado de tradición y libertad
Lo expide la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y se consigue en línea en minutos. Debe tener menos de 30 días; uno de hace seis meses puede ocultar una venta o un embargo reciente. Se identifica por el número de matrícula inmobiliaria, no por la dirección.
Lo que se mira, en orden
- Titular actual. La última anotación de tradición debe estar a nombre del codeudor. Si está a nombre de un familiar o de una sucesión, no sirve.
- Porcentaje. Si el inmueble es de varios dueños, el codeudor responde solo con su cuota. Un 25 % de un apartamento no respalda lo mismo que el apartamento entero.
- Hipoteca vigente. No descarta al codeudor, pero el banco cobra primero. Hay que estimar cuánto queda libre.
- Embargo. Un inmueble embargado no respalda nada hasta que se levante la medida.
- Patrimonio de familia inembargable. Si está constituido, el inmueble no se puede perseguir por deudas. Es la anotación que más se pasa por alto.
- Afectación a vivienda familiar. Limita la disposición del inmueble y su persecución. Verificar si está vigente o levantada.
- Avalúo catastral y ubicación. Un lote rural en otro departamento es un respaldo difícil de ejecutar; un apartamento en la misma ciudad, no.
Tres casos reales de respaldo que no era
- Codeudor que presenta el certificado de la casa de sus padres "porque la va a heredar".
- Apartamento con patrimonio de familia constituido al comprarlo con subsidio, que nadie revisó.
- Inmueble vendido hace dos meses, con un certificado de hace ocho que todavía lo mostraba a nombre del codeudor.
Cuándo exigirlo
Depende del canon efectivo (canon más administración y servicios) y de la política de cada inmobiliaria. Una regla razonable: en el tramo bajo basta un codeudor solvente con ingresos; en el tramo medio, un codeudor con finca raíz o dos solventes; en el tramo alto, finca raíz sin discusión. Lo importante es que la regla esté escrita antes de la solicitud, no que se decida caso por caso.
Cómo lo lleva ANDOA
El árbol de criterios tiene un nodo de codeudores (cantidad, tipo, vínculo) y otro de finca raíz (vigencia, anotaciones, municipio, hipoteca). El codeudor sube su certificado por su propio enlace, el sistema marca la vigencia y la decisión queda con el motivo escrito.
Este artículo es información general y no constituye asesoría legal. Para un caso concreto consulte a un abogado.